Garantías en los Créditos Hipotecarios: ¿Cómo funcionan?

Publicado el 09 de mayo de 2011

Descubra la dimensión de los compromisos que asume cuando constituye una hipoteca.

Si quiere contratar un crédito hipotecario, prepagarlo para cambiarse de institución, o bien, si está a punto de terminar de pagar su casa o departamento, le recomendamos leer este artículo y se ahorrará sobresaltos e incertidumbres en el futuro. Conozca las condiciones bajo las cuales se entregan las propiedades como garantía en los créditos hipotecarios.

¿Por qué se exigen garantías en los créditos hipotecarios?

Así como el cliente puede decidir libremente cuál es la entidad financiera en la que desea solicitar un crédito, ésta tiene la posibilidad de determinar si entrega o no este producto a un cliente, o sea, ella tiene autonomía en sus decisiones crediticias. Son las empresas financieras las que evalúan el riesgo que involucra la operación.

Ahora bien, existen mecanismos que permiten a estas entidades reducir el nivel de riesgo de sus operaciones. Una de ellas es la constitución de garantías, que representan un resguardo que toma el banco para asegurarse de mejor forma el pago de la deuda en caso que el deudor no logre cumplir la obligación contraída con la entidad.

Las garantías pueden ser personales o reales

Se habla de garantías personales cuando un sujeto se compromete a pagar la deuda de otro si este último no lo hace. Esta figura es la que conocemos comúnmente como aval, es el deudor indirecto de la obligación.

Por su parte, las garantías reales son aquellas en donde se respalda el pago de las obligaciones con bienes (normalmente de propiedad del deudor). Las hipotecas son garantías reales.

En un crédito hipotecario, el banco podría decidir solicitar un aval además de la hipoteca si considera que la operación es muy riesgosa.

Ahora bien, en los créditos hipotecarios siempre se constituye una garantía real sobre el bien raíz, es decir, la propiedad queda hipotecada a favor de la entidad financiera quedando la hipoteca inscrita en el Conservador de Bienes Raíces, pero ¿conoce las consecuencias de tener una hipoteca sobre su propiedad?

Soy propietario…..pero:

Cuando adquirimos una propiedad con la ayuda de financiamiento bancario, somos dueños de esa casa o departamento, pero tenemos ciertas restricciones, ya que no podemos vender la propiedad sin contar con el consentimiento de la entidad financiera, porque la entregamos en garantía de pago al constituir sobre ella una hipoteca.

Cuando el crédito hipotecario fue cancelado totalmente ¿puedo vender mi casa sin el consentimiento de la entidad financiera? La garantía hipotecaria no se extingue en forma automática con el pago total de la deuda puesto que el banco debe alzar la hipoteca anteriormente inscrita en el Conservador.

El alzamiento de la garantía hipotecaria

Este trámite se realiza directamente con la entidad financiera, ya que es ella quien debe decidir si corresponde o no el alzamiento de la garantía constituida en su favor. Esto tiene un costo que corresponde a la redacción de la escritura y los honorarios del Notario y del Conservador de Bienes Raíces.

Pensemos por un momento en un ejemplo hipotético, donde una persona llamada Daniela, que pagó puntualmente su deuda hipotecaria por 20 años, decide solicitar el alzamiento de la garantía. Sin embargo, el Banco se rehúsa a efectuar el alzamiento de la propiedad. La señora Daniela lo considera una arbitrariedad. En su criterio ¿quién tiene la razón?

¿Qué está garantizando la hipoteca de mi casa?

Existen dos tipos de garantías hipotecarias, las específicas y las generales.

Con las garantías específicas, el bien inmueble respalda el pago de una operación en particular, por ejemplo, el pago de un crédito hipotecario.

Sin embargo, existen garantías generales donde el deudor entrega su casa o departamento en garantía de pago de cualquier deuda que pudiere tener con el Banco.

En el caso de la señora Daniela indicado anteriormente, puede ser que el banco se negaba porque se había constituido una garantía general. De esta forma, si mantenía deudas considerables con la institución en créditos de consumo, líneas de crédito y tarjetas de crédito, por ejemplo, o bien, si figuraba como aval de alguna obligación contraída con la misma entidad, el pago de todas esas deudas está respaldado con la propiedad que compró gracias al financiamiento bancario. En estas circunstancias, la institución bancaria puede rehusarse a otorgar el alzamiento, ya que le resulta facultativo hacerlo mientras no se hayan extinguido todas las obligaciones cuyo pago está garantizando el bien inmueble; y si existen controversias al respecto, ellas sólo pueden ser resueltas en una instancia judicial.

¿Es obligatorio constituir garantía general?

En septiembre de 2010 se emitió la Circular 3.505 que incorpora mejores prácticas en la contratación de productos bancarios, donde se indica que la cláusula de garantía general debe ser siempre opcional para el cliente que se interese en caucionar otras obligaciones. En consecuencia el banco no podrá incluir en el mutuo otras hipotecas que no sea la que cauciona el crédito que se contrata, salvo expresa solicitud del deudor.

Por tanto para acordar una garantía general, el cliente tendrá que solicitarlo mediante formulario donde indicará que desea una garantía general pese a que puede obtener el crédito en las mismas condiciones y con garantía específica. Ahora bien, una vez firmada la escritura, debe respetarse lo convenido en ella, lo que incluye el tipo de garantía entregada por el deudor.

Si desea cambiar de institución, puede hacerlo independientemente del tipo de garantía. Sin embargo, si su garantía es general, le recomendamos cuidar su nivel de endeudamiento con esa entidad. Converse con su ejecutivo respecto de las condiciones que debería cumplir para acceder al alzamiento. Evite sorpresas y anticípese a este tipo de eventos.

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