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Créditos hipotecarios

Adquirir una vivienda con financiamiento bancario involucra comprometerse a mantener un vínculo de largo aliento con el Banco y todas las condiciones están en su escritura.

¿Está seguro de contar con toda la información que necesita? Confírmelo en esta sección.

• ¿Qué calcular al momento de contratar un crédito hipotecario?
• ¿Cuánto cuesta un crédito hipotecario y en qué debe fijarse?
• El principal costo de un crédito hipotecario es la tasa de interés, que puede ser fija, variable o mixta. Esta es la variable clave al momento de comparar entre diferentes alternativas. No obstante, existen otro tipo de gastos asociados a la contratación de un crédito hipotecario, que son de cargo del cliente. Estos son:
• Gastos de tasación del bien raíz hipotecado.
• Estudio de títulos y redacción de escritura.
• Gasto notarial.
• Impuesto de timbres y estampillas (de recaudación fiscal).
• Derechos de inscripción en el Conservador de Bienes Raíces.
• Primas de seguros. En este caso los seguros de desgravamen e incendio son obligatorios y su pago se realizará junto con la cuota mensual a pagar.
• Ver más información en el Capítulo II.A.2.1 N° 1 del Compendio de Normas Financieras del Banco Central de Chile, el Capítulo Capítulo 9-1 y Capítulo 8-4 de la Recopilación de Normas de esta Superintendencia.
• ¿Puede variar la tasa de interés de un crédito hipotecario?
• La tasa de interés de un crédito hipotecario puede ser fija, variable o mixta. Los préstamos con tasa de interés fija son aquéllos en que la tasa de interés aplicada al crédito permanece invariable a lo largo del plazo pactado.
• Los préstamos con tasa de interés variable son aquellos en que la tasa de interés cambia de acuerdo a un índice de referencia (por ejemplo, TAB). Como consecuencia, el dividendo a pagar varía a lo largo del desarrollo del crédito puesto que el interés del crédito no es el mismo para todo el período.
• Por último, los préstamos con tasa de interés mixta son una combinación de las dos primeras, es decir, un crédito hipotecario que tiene una tasa de interés fija para un primer período y después una tasa de interés variable.
• ¿Cómo comparar distintas alternativas de crédito hipotecario?
• Utilice el Simulador de Créditos Hipotecarios de SBIF para comparar. Esta herramienta permite comparar distintas alternativas de crédito hipotecario para la vivienda ingresando a éste diferentes combinaciones de monto, tipo de crédito, tipo de tasa de interés y plazo del crédito.
• Este simulador permite conocer las alternativas ofrecidas por las distintas instituciones, entrega valores actualizados de la mayoría de los costos involucrados en un crédito hipotecario para los distintos tipos de crédito hipotecario (mutuos y letras) y de tasa de interés. Ingrese al aquí al Simulador.
• ¿Tengo capacidad de pago para contratar un crédito de hipotecario?
• Antes de pedir un crédito de hipotecario usted debe evaluar su capacidad de pago.
• Determine cuál es su ingreso total mensual, esto es, su sueldo más cualquier otro tipo de renta que perciba, como arriendos, pensiones, etc.
• De ese monto, reste sus gastos fijos, como arriendo o dividendo, cuentas de servicios básicos, pago de colegio o universidad, alimentación, transporte, entre otros.
• Si usted tiene otro tipo de compromisos, como compras a plazo, también debe incluir el monto de la cuota correspondiente como parte de sus gastos.
• Finalmente, el saldo de este ejercicio le indicará su capacidad para asumir un crédito hipotecario. No olvide que siempre pueden surgir gastos no contemplados, por lo que es recomendable tener un monto destinado a cubrir esas necesidades, sobretodo pensando que los créditos hipotecarios se contratan a varios años. Tenga presente que varias instituciones recomiendan que el valor del futuro dividendo sea como máximo equivalente al 25% del ingreso total de quien está solicitando el crédito hipotecario o en conjunto con su aval.
• ¿Qué son los meses de gracia y de no pago?
• Las instituciones ofrecen básicamente dos modalidades que permiten diferir el pago de los dividendos y que incluso pueden coexistir en un mismo crédito si así lo acuerdan las partes al momento de contratar. Estas son:
• Meses de gracia: en este caso el cliente puede comenzar a pagar el primer dividendo en una fecha posterior al primer vencimiento, plazo que normalmente oscila entre una y seis cuotas a contar de la fecha de otorgamiento del crédito. Ahora bien, esto tiene un costo para el cliente ya que durante los meses en que no se paga la cuota, se acumulan los intereses sobre el capital, haciendo que la deuda inicial aumente y por ende el valor de la cuota a pagar.
• Meses de no pago: el cliente puede optar por no pagar uno o más dividendos del crédito a su vencimiento, siempre que se cumplan las condiciones acordadas con quien le otorga el crédito, sin embargo, como contrapartida debe tenerse presente que esto provoca la acumulación de los intereses del dividendo no pagado, que se suma al capital adeudado.
• Cabe recordar que al solicitar este tipo de modalidades el número de cuotas a pagar no variará, sin embargo el plazo solicitado inicialmente por el cliente aumentará.
• Información sobre la solicitud de otorgamiento del crédito
• ¿Qué tipo de créditos hipotecarios existen?
• Existen tres tipos atendidos los instrumentos empleados por las entidades bancarias, ellos son:
• Crédito Hipotecario con Letras de crédito
• Este crédito se financia con un instrumento que emite el banco, llamado "letra hipotecaria". Estas pueden ser vendidas en la Bolsa de Valores o ser adquiridas por el propio banco, obteniéndose así los recursos que financian el crédito otorgado al deudor. El precio que se obtiene por la venta de las letras varía de acuerdo a las condiciones de mercado, por lo que se puede generar una diferencia entre el valor de la letra ("valor par") y el precio al que ésta se transa en el mercado, diferencia que será asumida por el cliente o el Banco, según lo pactado en la escritura. Si el deudor acuerda asumir la diferencia, debe investigar anticipadamente en el mercado, el valor al que se han transado letras similares en los días previos a realizar su propia operación.
• Mutuo hipotecario endosable
• Este tipo de préstamos está sustentado en una escritura de contrato, la cual se vende en el mercado a través de un endoso, que permite al titular del contrato de pago entregarlo a terceros para su financiamiento. En este caso no se genera una diferencia que deba ser solventada por el cliente como puede ocurrir en los créditos otorgados con letras hipotecarias. Además, la administración del crédito queda radicada en el banco, por lo que el deudor siempre deberá tener comunicación con éste.
• Mutuo hipotecario no endosable
• En este caso la institución financia el préstamo con recursos propios y no puede ser transferido mediante endoso. Su regulación queda circunscrita a lo que se pacte en el respectivo contrato, por lo que permite mayor flexibilidad en sus condiciones.
• Más información en el Capítulo 9-1 y Capítulo 8-4 de la Recopilación Actualizada de Normas de SBIF.
• ¿Cómo obtener un crédito hipotecario?
• Actualmente, la oferta de créditos hipotecarios es bastante amplia, abarcando distintos tipos de instituciones financieras, como bancos, cooperativas y compañías de seguros. Para evaluar su crédito hipotecario, ellos le solicitarán información para comprobar su capacidad de pago, lo que condicionará tanto el otorgamiento como las condiciones del crédito que le ofrezcan.
• Algunos requisitos para comprobar su capacidad de pago son:
• Para trabajadores dependientes, copia de sus últimas liquidaciones de sueldo. Para trabajadores independientes, declaraciones de renta que acrediten sus ingresos.
• Copia de su contrato, si corresponde, para acreditar antigüedad laboral.
• Cédula de identidad.
• Otros bienes que pueda tener como autos, participación en empresas, bienes raíces, etc.
• Además, se le solicitarán todos los antecedentes de la propiedad que está comprando de manera de confirmar que se podrá poner a nombre del deudor e hipotecar a nombre del banco.
• Por último, debe tener en cuenta que cada institución posee autonomía para establecer las condiciones que estimen conveniente al momento de otorgar el crédito.
• ¿Pueden pedirme un aval para el crédito hipotecario?
• Las instituciones pueden solicitar al cliente que presente un aval como una forma de obtener una segunda fuente de pago en caso de que el cliente no cancele el crédito. Esta situación forma parte de las políticas comerciales de la institución.
• Usted debe tener en cuenta que si le piden un aval para su crédito, la institución tiene la obligación de informar al aval, mediante carta certificada al domicilio, cuando el crédito no haya sido pagado dentro del plazo de 10 días hábiles desde la fecha de vencimiento de la obligación.
• ¿Es obligatorio tomar seguros para obtener un crédito hipotecario?
• Sí, la normativa exige a las instituciones financieras que los créditos hipotecarios estén resguardados por dos tipos seguros. El primero es el de desgravamen, que cubre el saldo de la deuda al momento del fallecimiento del deudor. El segundo es el seguro de incendio, que normalmente cubre sólo el saldo de la deuda si el bien raíz se siniestra.
• Siempre revise las condiciones de las pólizas de seguros ofrecidos para que comprenda cabalmente sus coberturas y costos, pudiendo comparar de mejor manera entre distintas opciones.
• Mas información en el Capítulo II.A.2.1 N° 1 del Compendio de Normas Financieras del Banco Central de Chile, el Capítulo Capítulo 9-1 y Capítulo 8-4 de la Recopilación Actualizada de Normas de esta Superintendencia.
• ¿Es obligación contratar otro producto para obtener un crédito hipotecario?
• Los productos bancarios son independientes entre si, de manera que no es necesaria su contratación simultánea, puesto que ella sólo debe sustentarse en la voluntad de las partes. De esta forma, un crédito hipotecario puede existir sin una cuenta corriente, ello sin perjuicio de las negociaciones que lleven a cabo las partes.
• En todo caso, si se desea contratar otros productos en el mismo banco, es necesario tener presente que la hipoteca del bien raíz puede ser de carácter general, en cuyo caso el inmueble garantiza el pago no sólo de las obligaciones emanadas del crédito hipotecario, sino de cualquier otro producto que el cliente tenga con la institución bancaria.
• Prepago y Renegociación
• ¿Puedo adelantar el pago del crédito hipotecario?
• Usted puede anticipar el pago de toda o parte de su deuda aún en contra de la voluntad del acreedor en la gran mayoría de los créditos hipotecarios. Conforme lo pactado en la escritura, si el abono es parcial se puede decidir entre reducir el número de dividendos manteniendo el mismo valor, o bien, dejar el mismo número de dividendos originalmente pactados, pero pagando un valor inferior en cada uno de ellos.
• La principal ventaja es que el deudor sólo pagará el capital adeudado, los intereses pactados a la fecha del prepago y la comisión de prepago. El Banco deja de percibir los intereses sobre el capital que prepaga el deudor.
• El prepago es un derecho irrenunciable. Sólo se necesita el consentimiento del acreedor si paga menos del 25% del valor del capital adeudado o si el crédito es superior al equivalente de 5.000 UF. Normalmente en las escrituras se establece el procedimiento y condiciones del prepago en términos más flexibles, permitiendo prepagos parciales por montos inferiores a los exigidos en la norma, razón por la que resulta prudente revisar su escritura y confirmar el tenor de lo pactado.
• Sin perjuicio de lo anterior, debe tenerse presente que en las operaciones hipotecarias con letras conforme al artículo 101 de la Ley General de Bancos, no pueden efectuarse pagos totales o parciales durante los meses de sorteos de letras (en el caso de créditos con amortización trimestral corresponde a los meses de marzo, junio, septiembre y diciembre).
• ¿Cuánto cuesta prepagar un crédito hipotecario?
• El costo del prepago en los créditos hipotecarios depende del instrumento en el que se sustenta la operación:
• Si se trata de un mutuo, sea endosable o no, además del capital adeudado que se pretende prepagar, el deudor deberá considerar los intereses devengados a la fecha en que se materializa efectivamente el prepago y el valor de la comisión de prepago. El costo de esta última oscila entre un mes o mes y medio de intereses sobre el capital que se prepaga, dependiendo de que la operación sea o no reajustable (en pesos o en UF). Sin perjuicio de lo anterior, el valor de la comisión de prepago puede ser distinto si la operación que pretende prepagarse es anterior al 26 de junio de 2004.
• Si se trata de una operación de crédito hipotecario en letras, el deudor deberá pagar los dividendos del trimestre en que se hace el prepago, además del capital que desea prepagar. Cuando el prepago es parcial, el pago se aplica proporcionalmente a los dividendos restantes. Adicionalmente, el banco puede cobrarle una comisión de prepago equivalente al interés de un período de amortización de las letras (generalmente equivale a tres meses, salvo que se haya establecido un plazo de amortización distinto).
• Más información en la Ley General de Bancos, artículo 100, el Capítulo 9-1, Capítulo 8-4 y Capítulo 7-1 de la Recopilación Actualizada de Normas de esta Superintendencia.
• ¿Por qué puede haber pago doble de dividendo al renegociar créditos hipotecarios?
• Al renegociar un crédito hipotecario, es posible que el deudor tenga que enfrentar el pago de dos deudas en forma simultánea. Esto ocurre porque las operaciones son independientes entre si, de tal forma que el nacimiento de la nueva deuda hipotecaria no involucra necesariamente la extinción de la deuda original en forma inmediata.
• En efecto, para que la deuda original quede cancelada es necesario que el antiguo acreedor acepte la carta de resguardo, lo que permitirá efectuar el alzamiento de la garantía que obraba en su favor, para que se constituya otra en favor del nuevo acreedor y, sólo cuando esto ocurra el acreedor original recibirá el monto que le permita liquidar la operación. En el intertanto, el deudor tendrá dos créditos hipotecarios a su nombre, lo que puede provocar el pago de dos dividendos.
• No obstante lo anterior, se entiende que esta es una situación transitoria que no puede mantenerse indefinidamente.
• ¿Qué hacer si tengo problemas de pago?
• ¿Qué pasa si me atraso en el pago de mi crédito hipotecario?
• Cuando existe retardo en el pago de la deuda, el Banco puede comenzar a cobrar intereses penales según las condiciones pactadas en la escritura, los que normalmente se fijan considerando la tasa máxima convencional. Adicionalmente, si la mora supera los quince días pueden exigir el pago de los gastos de cobranza. Estos gastos están estipulados por tramos en el artículo 37 de la Ley del Consumidor conforme la siguiente tabla:

• Monto de Deuda (en UF)	% sobre lo adeudado
  0-10	9%
  10-50	6%
  5 ó más	3%

• Si el cobro se realiza por intermedio de los Tribunales de Justicia, deben considerarse además las costas del proceso.
• ¿Puede realizar la cobranza una empresa externa a la institución en la que contraté el crédito?
• Las instituciones pueden entregar la cobranza de créditos morosos a empresas externas. Sin embargo, la institución tiene la obligación de informar esto en forma previa, es decir, antes de contratar el crédito la institución deberá entregar al cliente lo siguiente:
• Tabla de honorarios que aplicará la empresa de cobranza.
• El período de vigencia de los honorarios y sus modificaciones cuando estas ocurran.
• El número de días hábiles en que el préstamo o el dividendo permanecerá impago en la institución antes de ser enviado a cobranza externa.